17 Dic “Due diligence” immobiliare. Compravendita con pregresso “inesistente” vincolo di edificabilità
La Cassazione, con sentenza n. 25919, del 15.10.2019 si è pronunciata in favore dell’acquirente in una compravendita immobiliare avente ad oggetto un’area di fatto inedificabile, perché sottoposta a vincolo di destinazione da oltre mezzo secolo prima mediante una convenzione non trascritta, così dirimendo il sopravvenuto contrasto tra le parti interessate (venditore, notaio, Amministrazione Comunale e acquirente stesso). Nella fattispecie, riguardo a quest’area, il Comune aveva successivamente assegnato un indice di edificabilità, tant’è che all’acquirente era stato rilasciato un certificato di destinazione urbanistica, dal quale si evinceva che l’area risultava essere libera da qualsivoglia vincolo di destinazione. Il notaio autore della stipula del contratto di compravendita, dal proprio canto, eccepiva la non conoscibilità di detto vincolo, atteso che esso non risultava trascritto nei registri immobiliari. In ultimo il venditore asseriva, per parte propria, che il vincolo di destinazione iniziale non poteva evincersi in alcun modo poiché era stato annullato da una successivo riconoscimento di edificabilità dell’area; riconoscimento derivante da un nuovo piano urbanistico prodotto dall’Amministrazione Comunale stessa. La Suprema Corte di Cassazione ha, quindi, riconosciuto all’acquirente il diritto alla restituzione del corrispettivo, a suo tempo versato, individuando, per contro, il Comune quale responsabile del rilascio della certificazione di destinazione urbanistica che qualificava l’area edificabile, senza tener conto del vincolo preesistente. Tale vicenda solleva, inevitabilmente, il problema dell’individuazione del range temporale da considerare ai fini degli accertamenti e/o delle indagini normalmente effettuati nelle compravendite immobiliari a garanzia dei diritti dei terzi che, evidentemente come nel caso di specie, supera la soglia ventennale. E ciò, non soltanto e ancor più, nel caso di vincoli storico-artistici che, per loro stessa natura, possono essere vetusti e, di conseguenza, non risultare trascritti, ma anche nell’ipotesi di vincoli derivanti da convenzioni private, che pur non essendo trascritte, vincolano ugualmente le parti.
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